红中时时彩计划安卓:千億雅居樂走下神壇!誰還能成為穩健房企的樣板?

红中时时彩计划安卓千億雅居樂走下神壇!誰還能成為穩健房企的樣板?

【哈登55分】

圖片來源|雅居樂2019年中報 相比2018年上半年∟▽◇,今年上半年雅居樂的永續債增加了約48億多元∟,為131.47億元〇,放在權益類∟□,佔總權益的比例高達20.55%⊙。 而這麼好的借錢方式⊙,當然不會少用?π。 早在今年5月⊙,雅居樂就發行了6億美元優先永續債;10天之內??,再次發佈公告∟〇,發行額外10億美元優先永續債⌒☆。 而在發這6億美債前14天⌒,雅居樂發佈公告﹡∟,其首席財務官因家庭原因辭職π。 然而◇▽∴,好借的錢也燙手﹡▽♂。 02 4年前♀,雅居樂就曾被「燙」過▽π∵。 借美債就得面臨匯率的問題⊿□。彼時□∟π,雅居樂發佈一條盈利警告的信息⊿,重點是預期2015年股東應占溢利與2014年相比可能大降70%∵。 給出的解釋為:「皆因本公司之收入全部為人民幣↑┊□,而相當部分的借貸為美元及港幣」∵〇,因當年人民幣貶值⌒,凈匯兌損失預估達11億元◇?! 不過⊿﹡♀,有風險⊙♂△,債還得發△♂,畢竟要還錢、要拿地﹡。 5月發債、10月發債☆∴↑,而6月、10月↑,也在回購債券∴⌒△,不知是否為借新還舊♂,但時間確實都很接近♀⊙。 今年10月┊↑,雅居樂贖回了2021年到期的非公開境內公司債券♂,之後又將這些債券進行了轉售;6月發佈公告∵♂△,贖回本金總額7億美元的次級永久資本證券△∴﹡,加上利息共支付了約7.36億美元〇♀。 最近兩三年⊿♂〇,「房住不炒」喊得震天響⊙〇,樓市調控之下π♂,房企的日子不過好∵﹡,裁員、減薪、賣項目、倒閉⌒π◇,都已眾所周知▽⌒。 然而同樣是曾經的華南五虎□,別人都在五千億俱樂部玩耍了▽☆,不知道是否因為不甘心∵□,雅居樂追隨的腳步在加快〇∵。 2018年◇,雅居樂的銷售額首次突破千億大關;同年◇,旗下雅生活在我國香港聯交所上市◇,主要業務為住宅物業服務、高端商寫資產管理、公共物業服務、社區商業等↑。 雅生活最近兩年走的是買買買路線□。 2018年↑〇,收購南京紫竹物業51%股份△♂,收購京基住宅物業100%股份;今年收購青島華仁物業89.6643%股權♂∴⊿,收購哈爾濱景陽物業60%股權↑♂,收購廣州粵華物業、蘭州城關物業各51%股權;以及收購新中民物業60%股權♂。 今年9月〇,因收購中民物業的消息π,雅生活的股價是一路攀升π。10月♂,綠地控股(600606,股吧)旗下綠地金融海外投資集團有限公司隨即拋售了雅生活5000萬股股票↑┊◇,套現約10億多港元♂⌒。 11月π,摩根士丹利減持雅生活547.9萬股…… 而雅居樂也在買買買┊⊙。當別的房企甚至喊出暫緩拿地的時候♂♂┊,雅居樂卻沒有在怕的↑♂,高溢價也照樣拿地⌒⊙。 比如∴☆┊,今年上半年┊,雅居樂在短短二十來天♀♂,花了近60億拿地△△┊,引發了輿論的關注♂。 之後♂♂⊿,6月雅居樂以31.8億元的大手筆♂♀↑,擊敗綠城、首開+金地+保利、萬科等14家企業及聯合體↑,拿下北京亦庄一宗地〇,這塊地的成交樓麵價為39625元/平方米﹡,溢價率高達41.33%☆♂♂。 此外♂,它在成都溫江拿下的地塊♂,溢價率也高達55.3%;以及在崑山市淀山湖拿下的一宗宅地⊙?,溢價率達23.32%…… 03 相比其他成立幾年就搞到上市⊙☆,狂飆猛進式的房企⌒,曾經的雅居樂可以說頗為另類∵┊。 成立於1992年的雅居樂△,從廣東中山起家□▽▽,此前步伐較為穩健☆⊙♂。在創辦近13年後的2005年﹡♂,雅居樂地產控股有限公司在我國香港聯交所掛牌上市♂。 因倚重廣東、香港等地區的項目∵△◇,彼時▽∴☆,風頭正勁的雅居樂∴〇,與如今的宇宙房企碧桂園、恆大、富力、合生創展◇,被業內譽為「華南五虎」↑。 直到2006年〇◇,雅居樂才加入搶佔全國市場的隊伍?□,開始布局長三角□。 而成立23年後的2015年◇□,雅居樂才開始涉及多元化發展◇,建立了雅生活和環保集團?,以及地產板塊全球布局∴▽↑,重倉馬來西亞♀。 更早洞悉房企制勝法寶「高周轉」的兄弟房企們π⊙∵,把這一大殺器玩得很溜∴⊿,當初的華南五虎也拉開了巨大的差距π。 面對曾經一起站在聚光燈下的兄弟把自己甩出老遠﹡,以穩健自豪的雅居樂☆⊿,似乎也「幡然醒悟」∴♂,邁起了大步┊。 據財報披露□┊?,雅居樂2016年的凈負債率為49.1%☆∴⊙,比2015年同期減少了14.9個百分點;到2017年這一數據為71.4%♂♂▽,同比增長22.3個百分點;2018年凈負債率繼續增長π,為79.1%;2019年中報顯示∴⌒⊙,凈負債率繼續攀升??,為81.3%?△。

親愛的蜜友們:學習送福利啦?⌒∟!如果您堅持用今日詞彙在留言區造句◇,連續堅持一周♂,前五名(如多人完成的〇◇,回答點贊前5名)將免費獲得:「新浪理財大學堂X槓桿遊戲」推出的馮侖《人人都該懂的實用房產指南》——房產老司機手把手教你買房﹡∟!

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本文首發於微信公眾號:閨蜜財經〇♀。文章內容屬作者個人觀點♀◇⊙,不代表和訊網立場∴。投資者據此操作▽,風險請自擔⊿♀。

今日詞彙:永續債永續債:又稱無期債券□,指沒有明確到期日〇,或期限非常長的債券┊☆,持有人可以按期取得利息⊿□,但不能要求清償本金∵π。發行人可以提前贖回或有權將到期日延期♂〇。

撰文|蜜姐&編輯|楚琦

01據雅居樂2019年的中報披露〇☆,截止2019年6月30日π⌒⊿,集團總借款為935.67億元π⊙。而上半年┊▽∟,雅居樂的營業額為271.14億元△。 其中△﹡⌒,優先票據為648.67億元;境內公司債券為150.01億元;商業物業資產支持證券及資產支持證券為136.99億元⊿△﹡。 雅居樂的銀行借款及其他借款一年之內到期金額為30.547億元;超過1年及於2年內到期的金額為13.739億元◇♂。而2019年上半年▽♂♀,雅居樂的凈利潤為58.94億元↑,毛利較去年同期大跌31.6%⊿♂。 翻看雅居樂的公告□π∵,會發現這樣一些借錢、還錢的信息⊙。 比如⊙┊↑,11月19日∵π□,雅居樂發行2億美元的優先永續債(見今日詞彙);而大概一個多月前┊,它才發行了5億美元的優先永續債♀♂。

對投資人來說♀〇,永續債的債券利息一般相對較高〇⊿⌒,而風險小於普通股♀∴。

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昨天(12月12日)♂﹡,雅居樂集團控股有限公司(以下簡稱雅居樂)發佈公告稱⊿〇,其間接非全資附屬公司雅生活π⌒,以不超過5億元人民幣金額收購新中民物業60%股權⊙。 這筆收購的成交金額應該說不算高∟,之所以還是引起了媒體的關注▽♀,在於雅居樂繼續在「買買買」和借錢的道路上奔走♂♀。 雅居樂曾經被認為是我國穩健房企的樣板♂∴,如今似乎難保這頂皇冠了┊∵♂。

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圖片來源|雅居樂公告 永續債是一個很有意思的借錢方式π◇∟。 一方面⊙♂,它又被稱為無期債券⊿⊿☆,指沒有明確到期日〇π♀,或期限非常長∟π,持有人可以按期取得利息△?π,但不能要求清償本金┊♂↑。 當然∵∟⊙,買這種債券的機構也不是傻子?﹡,永續債的利息是較高的□⊙,而借錢的人想要延期也得支付利息▽∵,也得按約定多給錢的∟♀□。 另一方面♂?┊,它的精妙之處在於♀,按規定企業可以在允許範圍內將其放在資產負債表的權益類π∟π,而非負債類↑♂!這樣一來∴☆┊,資產負債率就快速神奇的降低了♂。 比如▽,雅居樂2019年的中報就有這樣666的操作∵π。

圖片來源|雅居樂2019年中報 負債率的變化▽,背後是砸錢買買買和借更多的錢π□♂,拿地、還債♀□♂,然後毛利率卻在快速下滑∟,現金在減少↑。 今年年底的重要會議以及為明年的樓市定調(詳見槓桿遊戲文章《今天△∟,最高層定調2020∴⊿〇!樓市沒戲》)♂♂,即便近期各大城市的搶人大戰⊙﹡π,有某些放鬆購房的限制⊙,「一城一策」可以⌒☆∟,但越線不行⌒?。 比如∵,張家港就出現了鬆綁樓市「一日游」♂,立馬叫停了∵▽。 這樣的大背景下⊿⊙♂,逆風而行﹡♂,是否真的安全♀┊↑?還是希望那些穩健房企的樣板能多多出現⌒△▽,而不是高周轉的追隨者更多♂▽□。幾乎這些高周轉的追隨者們∟∴,近兩年幾乎都出現了「質量門」♂⌒,或在工地上、或者交房時、或在精裝房內♂。

2019

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今日詞彙:永續債永續債:又稱無期債券□,指沒有明確到期日〇,或期限非常長的債券┊☆,持有人可以按期取得利息⊿□,但不能要求清償本金∵π。發行人可以提前贖回或有權將到期日延期♂〇。

撰文|蜜姐&編輯|楚琦

01據雅居樂2019年的中報披露〇☆,截止2019年6月30日π⌒⊿,集團總借款為935.67億元π⊙。而上半年┊▽∟,雅居樂的營業額為271.14億元△。 其中△﹡⌒,優先票據為648.67億元;境內公司債券為150.01億元;商業物業資產支持證券及資產支持證券為136.99億元⊿△﹡。 雅居樂的銀行借款及其他借款一年之內到期金額為30.547億元;超過1年及於2年內到期的金額為13.739億元◇♂。而2019年上半年▽♂♀,雅居樂的凈利潤為58.94億元↑,毛利較去年同期大跌31.6%⊿♂。 翻看雅居樂的公告□π∵,會發現這樣一些借錢、還錢的信息⊙。 比如⊙┊↑,11月19日∵π□,雅居樂發行2億美元的優先永續債(見今日詞彙);而大概一個多月前┊,它才發行了5億美元的優先永續債♀♂。

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“这是为接下来的砌砖工作做准备。

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